预售合同在法律上是有法律效益的，但其有效性受到一定条件的限制。根据《合同法》第三十二条和第四十四条的规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立，并且依法成立的合同自成立时生效。
具体到商品房预售合同，只要买卖双方具备民事行为能力，意思表示真实，且不违反国家法律法规的规定，该合同就被认定为合法有效。此外，如果预售方是依法成立的房地产开发企业，并持有预售许可证明，则与预购方签订的预售合同具有法律效力。
然而，未取得商品房预售许可证的预售合同则被认定为无效合同。根据《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》，开发商必须取得预售许可证才能进行商品房预售活动。如果开发商未取得预售许可证而签订预售合同，该合同将被认定为无效，其规定的当事人的权利义务得不到法律保护。
因此，预售合同是否具有法律效益取决于是否符合以下条件：
双方当事人具备相应的民事行为能力。
意思表示真实。
不违反国家法律法规的规定。
预售方已取得商品房预售许可证。
只有当这些条件都满足时，预售合同才具有法律效力并能够得到法律的保护。
预售合同在不同国家或地区的法律效力存在显著差异，这主要由于各国的法律体系、市场发展情况以及行业内外部环境的不同。
在中国，预售合同必须在获得土地使用权证书和施工许可证等文件后才能开始，并且不能向买家收取任何押金或预付款。此外，开发商必须将预售所得款项存入信托账户，用于购买建筑材料和支付税费等。如果开发商未获得预售许可，与买家签订的预售合同将被认定为无效，但若开发商在诉讼前取得了预售许可，则合同可能被认定为有效。
在马来西亚，预售需要获得规划审批、建设订单和广告许可等批准。而在新南威尔士州（澳大利亚），虽然没有对预售公寓销售的强制性要求，但通常会将买家和开发商的利益保存在信托账户中。
法国的预售制度则规定，在购房合同签署之前，开发商不可以挪用、转让或者扣押定金，根据工程进度分期付款。如果工程不超过一年，买家可预付房屋总价的5%；如果工程达到两年，则需要支付更多的预付款。
日本的房屋预售制度要求获得政府许可，并完成定金保全措施。这种制度确保了预售过程中的资金安全和透明度，以防止开发商挪用资金。
从国际经验来看，商品房预售制度是目前房地产开发商项目运营的国际主流形式，但由于各国国情不同，具体运作模式存在较大差异。例如，美国和英国虽然都采用普通法体系，但在商业合同方面存在一些重要差异。美国法律中有“诚信谈判”的义务，而英国法律则没有这一规定。
预售合同在不同国家或地区的法律效力差异较大，主要体现在预售许可的要求、资金监管方式以及合同条款的执行等方面。
在界定预售合同中的“意思表示真实”这一条件时，可以参考以下几点：
一般原理：根据多条证据显示，当事人的意思表示真实是商品房预售合同有效条件之一，并且这一条件并没有特殊之处，可以按照合同法的一般原理加以认定。这意味着，只要买卖双方的意思表示是真实的，即他们签订合同时没有受到欺诈、胁迫等非法手段的影响，合同就可以被认定为有效。
民事行为能力：当事人必须具备相应的民事行为能力，这是确保其意思表示真实的基础。如果当事人因年龄、智力等原因无法完全理解合同内容或其法律后果，则其意思表示可能不被认为是真实的。
合法性和公序良俗：意思表示不仅需要真实，还必须符合法律法规和公序良俗的要求。如果合同内容违反了强制性法律规定或公序良俗，即使双方的意思表示是真实的，合同也可能被认定为无效。
案例分析：在实际案例中，法院通常会综合考虑合同的签订过程、当事人的行为表现等因素来判断其意思表示是否真实。例如，在上海某业主诉开发商的商品房预售合同纠纷案中，法院认为双方签订的合同系双方真实意思表示，应为合法有效。
根据搜索结果，商品房预售许可证的申请流程和要求如下：
申请条件：
开发企业必须具备合法的房地产开发资质证书和营业执照。
开发商必须已经交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。
需要提供详细的项目规划方案。
申请材料：
商品房预售许可申请书。
企业法人营业执照副本（核对原件，收复印件及电子件）。
开发企业的《营业执照》和资质证书。
国有土地使用权证书（原件及复印件）。
建设工程规划许可证（原件及复印件）。
施工许可证。
投入开发建设的资金证明。
申请流程：
申请：开发企业向市场股提交商品房预售许可申请书。
受理：市场股出具受理通知书或5日内一次性告知需补充材料。
初审：市场处工作人员接受申请后会对相关资料进行初审，在初审通过之后相关资料送市场管理处处长复审。
审核：包括现场勘查、建立预售房屋销售系统等步骤。
发证：在审核通过后，相关部门会发放商品房预售许可证。
公示：商品房预售许可证发放后，相关信息会进行公示。
在实践中，预售合同被认定为违反国家法律法规的情况主要包括以下几种：
未取得商品房预售许可证：根据《城市房地产开发经营管理条例》和《商品房销售管理办法》，房地产开发企业必须取得商品房预售许可证才能进行商品房的预售活动。如果未取得预售许可证而与购房人签订合同并收取预付款，则构成无证预售行为，这种情况下签订的预售合同将被认定为违法。
擅自改变房屋面积或提高售价：如某案例中，被告公司在未经许可的情况下，将房屋面积缩小，并单方面提高售房价格，这种行为也属于违反了国家相关法律法规的规定。
存在“霸王条款”：如果预售合同中含有不公平、不合理的条款，即所谓的“霸王条款”，则该合同可能被认定为无效。例如，某些合同中可能会包含对买方极为不利的条款，导致买方在合同履行过程中处于不利地位。
合同内容不符合法律规定：如果合同内容违反了法律、法规中的强制性规定，那么该合同将被视为无效。例如，如果合同中的某些条款与《城市房地产管理法》第68条的规定相违背，则该合同将被认定为无效。
合同签订后未能按约定履行：如果开发商在合同签订后未能按照合同约定的时间和条件履行义务，如迟迟不开工或者房屋质量存在问题等，也可能导致合同被认定为违反国家法律法规。
资金监管不到位：如果开发商在收取购房款后，未能将款项用于指定用途，或者未按照规定进行资金监管，也会被认定为违法行为。例如，某市住建局因未履行资金监管职责而被法院判决违法。
预售合同无效的情况具体例子包括：
出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证：在一些案例中，开发商在与购房者签订合同前，故意隐瞒了自己没有取得商品房预售许可证的事实。例如，在一起案例中，开发商在与老王签订合同前，故意隐瞒没有预售许可证一事，并且直到老王起诉前一直都没有取得预售许可证。
提供虚假商品房预售许可证：有些情况下，出卖人可能会提供虚假的商品房预售许可证，导致合同无效或被撤销、解除。
未取得商品房预售许可证的房屋买卖合同：如果房地产开发企业能够办理商品房预售许可证而未办理，并以在起诉前未取得商品房预售许可证为由请求确认商品房预售合同无效，这种情况下合同通常会被认定为无效。
法院判决：在某些案例中，法院会根据具体情况判定合同无效。例如，一审法院经审理后判决当事人双方签订的合同无效。
